La colocation : Un investissement rentable ?

Dans le marché immobilier actuel, la colocation est de plus en plus plébiscitée, cette pratique attire une diversité croissante de profils, des étudiants aux retraités, en passant par les actifs. Et si cette aventure se révélait être un investissement judicieux pour les bailleurs ? Qu'en est-il réellement de sa rentabilité pour les propriétaires, peut-elle être considérée comme une opportunité financière ?

Avant d'investir, il est essentiel de comprendre en quoi elle consiste et si elle peut s'avérer avantageuse du point de vue financier pour les investisseurs immobiliers. Dans cette exploration, nous passerons en revue les avantages financiers, les critères essentiels d'un bien destiné à la colocation, les différents types de bail, ainsi que les clés pour fixer des loyers compétitifs.

En scrutant attentivement ces aspects, nous tenterons de déterminer si la colocation représente une option alléchante pour les bailleurs en quête d'un investissement immobilier fructueux.

Le principe de la colocation est simple : plusieurs personnes se réunissent pour vivre ensemble. Très avantageuse, cette pratique permet aux locataires de partager le loyer, les charges, et parfois même les frais liés aux courses ou à l'entretien du logement. La colocation est très recherchée par les étudiants, mais pas seulement. Aujourd'hui, de plus en plus d'actifs et même de retraités se lancent dans la vie en colocation. Une étude de 2019 menée par LocService met en lumière la répartition des différents profils dans les contrats de colocation :

  • 52% d'étudiants
  • 43% d'actifs
  • 5% de retraités

Que ce soit pour partager les dépenses, profiter d'un espace de vie plus grand ou retrouver une certaine convivialité, les colocations sont très populaires. Néanmoins, avant d'investir dans une colocation, il est essentiel de prendre connaissance de ses spécificités.

Image de colocataires qui emménagent

Quels sont les avantages de la colocation pour le bailleur ?

Au moment de l'acquisition : Le coût d'acquisition d'un logement destiné à la colocation sera généralement plus élevé qu'un logement destiné à une location individuelle. En effet, la surface étant plus grande, le prix sera également plus élevé. Toutefois, les biens offrant une plus grande surface sont souvent moins demandés, ce qui peut entraîner une négociation du prix d'achat à la baisse à votre avantage. De plus, une colocation ne génère pas plus de charges qu'un bien locatif classique.

La rentabilité : En règle générale, les colocations offrent un meilleur rendement. Celui-ci varie généralement entre 6% et 12%, en fonction de l'emplacement du logement et de la ville choisie. Il est donc important de prêter attention à la localisation de votre bien, car la demande varie selon les villes. Les villes étudiantes, telles que Paris, Lyon, Angers, Bordeaux, Nantes ou encore Strasbourg, connaissent une forte demande pour ce type de logement. En revanche, des villes comme Nîmes, Marseille et Le Mans sont moins propices à un investissement locatif en colocation.

Faible taux de vacance locative : Comparée à un logement individuel, une colocation est rarement vide. En cas de départ d'un colocataire, vous continuerez à percevoir des revenus locatifs grâce aux autres locataires. De plus, si vous avez inclus une clause de solidarité dans le bail, les colocataires restants sont tenus de payer l'intégralité du loyer, ce qui vous évite le stress lié à l'absence de revenus lorsqu'une chambre est vacante.

Réduction des risques : Toutes ces caractéristiques font de la colocation l'investissement locatif le moins risqué actuellement. Rarement votre logement sera vacant, grâce à la demande constante. De plus, la clause de solidarité vous assure le paiement des loyers. Ainsi, si vous avez contracté un prêt pour acquérir votre bien, vous serez préservé du stress lié aux remboursements. De plus, l'intérêt croissant pour la colocation garantit une facilité de trouver de futurs locataires. Une fois encore, la clause de solidarité vous évite de chercher un nouveau colocataire en cas de départ, car c'est au locataire sortant de trouver un remplaçant. Avec une bonne gestion de votre logement, la rentabilité de votre investissement est assurée.

Les caractéristiques d'un bien en colocation

Avant de vous lancer dans un investissement locatif en colocation, assurez-vous que le bien choisi est compatible avec ce type de location. Vous devez vous assurer que :

  • Chaque colocataire dispose d'une chambre de taille acceptable. À noter qu'une pièce de moins de 9m² ne peut pas être considérée comme une chambre.
  • Le logement comprend une pièce commune comprenant un séjour et une cuisine.
  • Pour les locations meublées, l'ensemble du mobilier requis est présent et en bon état.
  • S'assurer de choisir des colocataires fiables. En cas de difficultés financières, les garants doivent prendre alors le relais

Conseil : La qualité de votre logement aura un impact sur les périodes de vacance locative. En effet, si vos locataires ne se sentent pas à l'aise en raison d'une chambre trop petite ou d'un manque de rangement, ils chercheront un logement plus confortable.

Même les locations les plus anciennes seront louées, notamment dans les zones tendues.
Cependant, il est fort probable que vos locataires chercheront à trouver mieux, ce qui vous obligera à rechercher de nouveaux occupants. De plus, un logement bien équipé et entretenu vous permettra de proposer des loyers plus élevés.

Aussi, pour éviter tout risque de conflit au sein de la colocation, il est fortement conseiller d'établir un règlement intérieur à faire lire et signer par chaque locataires.

Quel type de bail proposer ?

Le bail commun : Dans le cadre d'un bail commun, un seul contrat de location est signé par tous les colocataires. Ainsi, les colocataires ont les mêmes droits et obligations et peuvent se répartir les chambres à leur convenance, sans intervention du propriétaire. Ils se partagent également le paiement du loyer et des charges. Pour ce type de bail, certaines conditions doivent être respectées :

  • L'état des lieux doit être réalisé en présence de tous les colocataires. En cas de départ, le document sera remis au dernier locataire.
  • Un locataire qui ne signe pas le bail commun ne peut pas être considéré comme colocataire.
  • Pour la caution, le bailleur a le choix entre une caution individuelle pour chaque colocataire ou une caution collective payée par tous les colocataires.

Le bail individuel : Dans ce cas, chaque colocataire est soumis à son propre contrat. Contrairement au bail commun, le logement est divisé en parties privatives (souvent des chambres) et en parties communes. C'est donc le propriétaire qui décide des pièces dans lesquelles chaque locataire s'installe. Ce type de bail est moins courant car il est moins avantageux que le bail commun. En effet, il n'est pas possible de mettre en place une clause de solidarité entre les baux individuels. Cependant, il est plus facile de trouver des colocataires, car il vous suffit de trouver des locataires prêts à s'engager et à accepter le risque de payer l'intégralité du loyer en cas de départ. De plus, il est également plus facile de mettre fin à un bail individuel, car il suffit au colocataire de donner congé en respectant les conditions et le préavis.

La clause de solidarité : Cette clause, également appelée clause d'indivisibilité, vous protège contre les éventuels impayés en cas de défaillancede l'un des colocataires. Elle n'est pas obligatoire, mais on la retrouve dans la plupart des contrats de colocation. Concrètement, cette clause vous permet de demander aux autres colocataires de payer la part du loyer qui n'a pas été réglée. Elle stipule également que les colocataires sont solidaires pendant une durée maximale de 6 mois après leur préavis. La clause prend fin dès l'arrivée d'un nouveau colocataire dans le logement.

Le bail étudiant : Vous avez également la possibilité de proposer des baux étudiants. Ils ne diffèrent pas des autres contrats, sauf dans le cas d'une colocation meublée où la durée du contrat est fixée à 9 mois.

Conseil : Il est recommandé pour n'importe quel type de bail de mentionner sa durée, ainsi que les conditions pour le préavis de départ ou la résiliation du bail.

Comment fixer le prix des loyers ?

Pour calculer le loyer d'un bien en location, il faut prendre en compte sa localisation (ville, quartier), son étage, sa surface, le nombre de pièces et son état général. Cependant, pour une colocation, d'autres aspects doivent être pris en considération, notamment pour les baux individuels. En effet, le prix des chambres peut varier en fonction de leurs caractéristiques. Ainsi, plusieurs éléments peuvent influencer le loyer d'une chambre, tels que :

  • La surface de la chambre d'un minimum de 9m².
  • La présence d'une salle de bain privative.
  • L'accès direct à un balcon, terrasse, jardin, etc.

Dans le cas où les différences sont minimes, par exemple une légère différence de surface entre deux chambres (une chambre de 10m² et une autre de 11m²), vous n'êtes pas obligé d'appliquer des loyer différents.

En conclusion, la colocation offre aux bailleurs de nombreux avantages, tels qu'une rentabilité accrue, une réduction des risques et une faible vacance locative. En choisissant un bien adapté, en proposant des baux appropriés et en fixant les loyers en fonction des caractéristiques de chaque chambre, les bailleurs peuvent maximiser leur investissement immobilier grâce à la colocation.